原标题：破解城市更新政策堵点，强化规划与土地政策融合

社区微更新项目可免于规划许可(政策解读)

习近平总书记强调：“积极实施城市更新行动，增强发展潜力、优化发展空间，推动城市业态、功能、品质不断提升。”

近日，自然资源部联合住房城乡建设部发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》(以下简称《通知》)，深化细化《支持城市更新的规划与土地政策指引(2023版)》，着力破解城市更新中的政策堵点，强化规划与土地政策融合。

《通知》出台有何考量？如何破解各地遇到的问题？对推动产业发展、增进民生福祉有哪些帮助？记者进行了采访。

优化过渡期支持政策

工业遗址变身潮流地标，“老破小”蜕变成“好房子”，“口袋公园”传递民生“微幸福”……我国城市更新取得积极进展，城市面貌焕然一新，经济业态更加丰富，民生福祉不断增进。

随着城市更新行动的深入，新问题显现出来，“我们发现在详细规划适应性、存量土地和建筑的临时利用、不动产登记等方面仍存在一些堵点，需要予以解决。”自然资源部国土空间规划局局长谢海霞表示，《通知》对相关问题解疑释惑，助力各方高质量推进城市更新。

在浙江省杭州市拱墅区LOFT49产业园区，当地根据土地过渡期相关政策，创新“保留工业遗产+空间功能重构+产业生态培育”的更新路径，将占地约180亩的老旧厂区转型为集工业设计、研发创新等于一体的产业创新园，2024年项目一期招商率超95%。

优化过渡期支持政策。《通知》强调，利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。谢海霞表示，过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，在原有协议出让方式基础上新增租赁方式，减轻企业等的一次性投入成本。

住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁表示，《通知》对规划的衔接落实作出明确规定，支持各地对拟实施城市更新区域的详细规划进行评估、优化，确保有力有序有效推进各项任务落地。

保障不动产权利在更新实施中的延续性

国产创新药加速出海，人工智能技术深度融入创新药研发……上海张江科学城，生物医药产业集群展现出强大的生态协同效应，创新活力不断迸发。

张江科学城推行产业综合用地政策，打破传统用地性质固化限制，通过规划弹性管理、功能混合配置、流程优化提速，破解产业发展空间瓶颈，已有20余个产业项目通过该政策落地实施，实现多功能混合配置，其中某创新药基地项目通过该政策将原研发用地调整为工业研发混合用地，全流程仅耗时20天，加快项目建设进度。

“《通知》支持地方结合新产业、新业态发展需求，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单，项目实施中符合正面清单的，即在后续管理上视为符合详细规划，免去调整规划的程序，缩短项目周期。”自然资源部国土空间规划局副局长杨地说。

近日，自然资源部发布第一批《支持新产业新业态发展的规划和土地政策创新案例集》，推广北京、上海等城市19个案例的典型经验，鼓励各地主动探索灵活、高效的资源配置方式，推动空间利用模式从增量扩张向存量挖潜、从刚性管控向弹性适配转变，实现规划和土地政策从管制思维向经营思维转变。

“《通知》提出结合完善公众参与和监督方式优化调整路径，比如对于边界调整等情形可制定免于审批的规定，对于因布局优化、品质提升、增加公共服务等情形可制定简化审批程序的规定。”杨地表示，“对加装电梯、无障碍设施、小区绿化场地、健身步道等改善社区公共服务功能的微更新项目，在保证公共安全和公共利益前提下，可免于规划许可，加快进度。”

各方高度关注城市更新中不动产登记。“《通知》明确可按照产权调整协议约定等，预编不动产单元，通过‘预告登记’方式保障不动产权利在更新实施中的延续性，稳定预期。对老旧住房自主更新项目，可采用直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务。对土地带建筑一并收储供应的，可探索简化申请材料提供登记服务。”谢海霞表示。

开展更新地区特色资源调查和活化利用

如何推进城市存量土地和空间利用？

“受限于各方条件，土地从现状到规划有时无法立刻按规划实施。《通知》提出，可在维护相关方合法权益、保障安全、不影响远期规划实施前提下，制定空闲建设用地临时利用规则，明确期限及到期恢复措施，纳入国土空间规划‘一张图’实施监管。”谢海霞说，比如，规划小区绿地是否可临时用作小区足球场等。可在与相关部门做好工作衔接的基础上，制定存量建筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，无需办理规划许可手续。

江苏省南京市将江心洲岛北片区100余亩空闲地，打造为兼具竞技训练、市民休闲、文旅打卡等功能的复合型公共空间新地标，日均接待健身与观光人群1500—3000人次。“我们正组织研究‘一地多表’管理，推动土地从单一功能向兼容复合功能转变，提高空间资源利用效率。”谢海霞说。

自然资源资产更加突出保值增值。《通知》提出“鼓励资源资产组合供应整体运营”，要求“注重特色发展，积极开展更新地区自然、景观和文化遗产等特色资源调查和活化利用”。

“实现自然资源资产保值增值，从规模驱动转变为价值驱动，需要鼓励各地因地制宜，识别优势资源，并结合国土空间规划优化空间功能结构，强化用途管控，建立健全多门类资源资产在特定国土空间范围内组合供应、整体运营和合理分配的机制。”谢海霞表示，下一步将与住房城乡建设部加强协同，组织各地结合本地实际进一步细化，将相关要求纳入地方国土空间规划编制与实施管理的相关法规，在法律的框架下创新机制。(人民日报记者邓剑洋)【